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孙宏斌的文旅大冒险 收了天量存货 简介

  ]不能说接盘万达给融创带来了多大好处,但如果没有那场“世纪交易”,面对眼下调控紧缩的环境,孙宏斌恐怕也无法像现在这样气定神闲。

  在拿下13座万达城的四百多天后,融创与万达之间的资产交割仍未全部完成。与地方政府如何重新建立信任,似乎成了“世纪交易”留给融创的隐患。

  与万达广场相比,万达城是靠文化旅游的概念来刺激消费。让原本偏僻的地区借助文旅产业带来的人气发展。它面积更大,配套更全,也更受地方政府欢迎。

  2018年9月6日,海南省引进外资项目洽谈会在北京举行,融创中国(董事会主席孙宏斌与海南省领导面对面、一对一洽谈,孙宏斌介绍了在海南发展的计划,要点便是在海南发展文旅产业。

  同日,融创中国、香港川力企划集团与三亚市政府签约,计划在三亚合作建设探索极限主题公园。

  2017年7月19日下午6点,北京万达索菲特酒店7层会议厅,主角已经散场。一张写有“万达商业、融创中国战略合作签约仪式”的背景板,被揉成一团,塞在会场后面。

  在此半小时前,万达集团董事长王健林、融创中国董事长孙宏斌以及富力地产(02777.HK)董事长李思廉,在中外媒体的镜头之下,签署了涉及13座万达城、77家酒店,后来被称作“世纪交易”的协议。

  发布会比原定计划推迟了一个半小时,有人在等待时听见休息室里传来争吵和摔杯子的声音。而在匆匆换上的新背板上,增加了“富力地产”。

  孙宏斌四年前就开始在国内四处寻觅并购目标,直到2017年终于大举收购、斩获颇丰。

  2017年年报显示,融创中国当年总计新增土地储备6764.2万平方米。仅2018年上半年,他们就获得了建筑面积2920万平方米的土地,综合成本仅为3620元/平方米。

  顶着“并购之王”帽子的孙宏斌在过去一年多来曾饱受非议,无论是他入股乐视、接盘万达抑或高价收下天津的烂尾大盘,其行动屡屡招来质疑。

  但今天成绩似乎又说明了一切,对于曾叫板王石、挑战万科的孙宏斌来说,他已具有充足的争霸资本。今天的融创手握土地储备共计2.31亿平方米,总货值3.29万亿。中报显示,仅2018年下半年就预计将有360个项目在售,可售资源将超过4900亿元。

  不能说接盘万达给融创带来了多大好处,但如果没有那场“世纪交易”,面对眼下调控紧缩的环境,孙宏斌恐怕也无法像现在这样气定神闲。

  最明显的优势来源于土地成本。融创中国副总裁高曦在近期公司中期业绩会上说,“目前融创土储超过70%是通过收并购合作方式获取,平均成本只有4470元/平米,现有土地储备足够支持未来发展,可以轻松合理判断市场。”

  对于一家此前聚焦于一二线城市的房企来说,如此低廉的土地价格得益于其在二级市场的收购行为,其中接盘万达文旅产业则是拉低地价的关键。以2018年6月份刚刚成交的济南万达城二期土地为例,其中居住用地起始楼面价最高仅为2909元/平方米。

  在此之前,万达凭借其品牌优势,与地方政府签订万达城投资协议时,往往能够以极低廉的价格拿下大片土地,这也是万达多年来仰仗的资本。而13个文旅项目为融创带来了规划建筑总面积合计为5940万平方米的廉价土地储备,其中销售部分面积5006万平方米。超过84%仍为可售面积。

  手握天量存货,现在融创似乎仅需要注意开发节奏即可。但在花掉438.44亿,买下13座万达城之后,如何盘活这些持有型物业,应该是其眼下最需要思考的事。

  万达城,此前被王健林称作万达模式的“第四代产品”。一度看好文旅产业的王健林,曾希望万达城有朝一日能给万达带来当初“万达广场”所成就的辉煌。万达内部为了做好这块业务还曾多次试验,包括武汉万达、长白山万达以及后来的西双版纳万达城,实际在内部都属于“试验品”。

  与住宅或商业地产不同,文旅地产考验的是运营和操盘能力,能否带动人气,形成吸引力是一个项目成功的关键。尽管有万达经验借鉴,但对于融创来说,如何搞好这门生意,对他们来说无疑是一场“大冒险”。

  融创此前从未接触过文旅地产。融创中国副总裁高曦曾在2018年4月份的业绩会上说,融创在文旅板块的短期目标是成立独立、专业的文旅集团,提升运营和盈利能力,希望未来能成为中国最具行业竞争力的文旅地产运营商,为公司打造新的增长点。

  但关于增长点如何打造,目前还没有答案。早在2017年,孙宏斌曾多次出席论坛,向外界阐述融创投资文化娱乐产业的逻辑,“幸福生活就是买融创的房子,看乐视的电视,去万达城游玩”。这个说法似乎过于简单。

  目前,融创文旅集团已正式成立,总部设在海南,由公司执行总裁路鹏挂帅。一位接近融创的人士对南方周末记者透露,因为大部分文旅城仍未开业,且品牌管理由万达方面负责输出,因此融创目前在这方面并没有详细规划。

  尽管能在未来20年沿用万达品牌资源,但融创依然要为此付出一笔不菲的“学费”每年都要向万达商业关联方支付5000万品牌管理费。

  除了要面对陌生的文旅产业带来的挑战之外,在这场“世纪交易”发生后的一年里,两家属性不同的企业,底层项目的交割也并非想象中顺利。

  按照融创此前公告,13座万达城曾连续三次延期交付,包括济南在内的5个万达城实际都是在2018年以后才陆续落入融创手中的。

  工商资料显示,融创于2017年7月17日成立了天津融创文旅地产有限公司。该公司随后陆续对外投资了15家子公司,除去两家涉及乐视的公司外,另外13家则分别对应13个万达城。

  南方周末记者逐一比对工商资料发现,截至目前,只有11个万达城完成了项目公司的股权转让。而融创方面在2018年6月30日的公告中称,13个文旅城已全部接手完成。

  剩下的是济南、海口两座万达城,与其对应的项目公司,至今仍未完成股权交割。关于这两座万达城是如何完成股权过户的,南方周末记者就此询问融创中国,截至目前未获回应。

  济南万达城投资于2016年,万达起初曾在济南花费66.75亿买下一期16宗土地。但在交易之后,济南万达城的交接并不顺利,在2017年发布会后仅3天,王健林便前往拜访济南市相关领导。

  据腾讯《一线》报道,当时济南市暂停给济南万达城出让土地。经过后续协调,济南市同意继续签署土地出让合同,但必须同时签补充协议。补充协议对文旅城的建设时间、标准、后期运营提出严格要求,否则将采取不允许住宅销售,收回土地等惩罚措施。

  此番波折后,到2018年6月22日,13宗万达城二期用地出让,最终拿地的仍是由万达商业100%控股的济南万达城建设有限公司。

  万达此前在政府关系方面有明显优势。一位接近万达的人士告诉南方周末记者,在2017年那场发布会结束后,涉及万达城投资协议的包括青岛、济南等多个地方政府就曾因融创接盘,而找到万达讨论后续方案。

  与济南相比,海口的情况可能更复杂。2018年6月3日,海口万达城所在的东海岸桂林洋经济开发区被纳入了新成立的江东新区,整体规划方案将重新招标。

  这给2017年就已宣布投资的海口万达城蒙上了阴影。2018年4月23日,由海口规划委发出的一份名为《关于暂停东海岸示范区项目规划报建审批问题的请示》中建议,从即日起一律暂停该片区规划报建,已取得规划许可的一律暂停施工,已动工项目要重新核对设计和立面。

  与地方政府如何重新建立信任,似乎成了“世纪交易”留给融创的隐患。一个值得留意的细节是,2018年5月,孙宏斌携高管会见了云南省委书记陈豪、省长阮成发,探讨助力云南文化产业转型升级及参与云南国有企业改革等议题。

  随后,此前同样被延迟交割的昆明万达城,于2018年6月15日完成了工商变更,紧接着昆明规划局马上发布了万达城新地块的规划审批。到2018年8月30日,昆明万达城就已开盘销售。

  而在海口出现问题后,2018年8月,融创与海南省旅游委签署战略合作框架协议,在海南设立文旅集团总部,推动融创中国与Discovery合作,在海南打造极地探险主题乐园,推进医养小镇、康养教育片区、文化产业基地、美丽乡村建设、文化旅游城、电竞小镇等项目运营商入驻海南。

  2017年7月交易达成之后,融创的销售团队就已经开赴各地,开始接手楼盘。2017年12月济南万达城开业,融创方面就曾要求客户银行卡内存款需达到150万以上,同时必须全款认筹,此举后来因技术原因被匆匆叫停。

  从1988年成立万达以来,无论盖房子还是做商业,“万达速度”一度曾是国内房地产企业中的标杆。

  而在2017年那场“世纪交易”后,万达的总资产和收入指标,直接减少了11.5%和10.8%,其他各项经营指标也均有下降。不过,今天的万达仍是个庞然大物。2017年实现收入2273.7亿元,总资产达到7000亿。

  从创立至今,万达总共经历过四次转型,从最开始的地产商,到后来的商业地产大亨。万达广场令王健林登顶首富,随后向文化板块进军,又造就了万达电影,并开始更加多元化扩张金融、体育、旅游、互联网。

  但在那场“世纪交易”后,一切都发生了变化。此前,好不容易研发出“万达城”,希望将其做成中国“迪士尼”的万达,一直希望能依靠文旅地产来取代过去的万达广场模式。

  与万达广场相比,万达城是靠文化旅游的概念来刺激消费。让原本偏僻的地区借助文旅产业带来的人气发展。它面积更大,配套更全,也更受地方政府欢迎。

  而在万达过去的组织架构里,一座万达城实际上促成了两家公司的现金流。一位万达内部人士告诉南方周末记者,万达城的开发和写字楼、住宅的销售产生的现金流都由万达商业承接,而娱乐项目、酒店等业态的运营则归属于万达文化旗下。

  这原本将成为“百年万达”的新武器,却被突如其来的变故改变了。王健林选择了“断臂求生”,彻底推翻了过去的逻辑。

  现在,万达的金融业务也已经重回传统。而在2017年年会上,王健林提出,在以万达广场为核心支柱产业的基础上,曾经激情扩张的体育产业将把精力回归国内,回归自有IP。文旅产业将以酒店管理为核心,尽早做到管理百家高星级酒店。而影视板块则要努力向非万达物业扩张。

本文转自当客资源站

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Tag: 大冒险

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